《四川省物业管理条例》自7月1日起施行。条例规定，业主委员会应定期公布经营收益的收支情况，故意隐匿共有部分收益属违法行为。

　　昨日（2日）闭幕的省十一届人大常委会二十九次会议表决通过了 《四川省物业管理条例》，该条例将自今年7月1日起施行。昨日，省人大法制委员会主任委员邢泸生、副主任委员王希龙接受媒体集体采访，逐一解析条例重点条款。

 

　　条例规定，物业管理区域内，交付的房屋套数达到总套数50%以上，或首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数20%以上等条件下，可以召开首次业主大会会议。

　　具备“交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%，或者交付的房屋套数达到总套数50%以上”条件的，条件具备之日起30日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办（乡、镇政府）申请设立业主大会。

　　“基层政府和房地产行政主管部门，将帮助、支持小区（开展）各方面工作，其中最重要的，是帮助召开业主大会和建立业主委员会。”邢泸生介绍，目前的现实情况是，由于业主们在和外界、政府、邻里联系方面往往表现得尚不太主动，因此，业主们自行组织业主委员会还“比较困难”，“据我们统计，还有比较多的小区，尚未实现业主自我管理的平台。”

　　对这一情况，王希龙表示，根据调研，全成都市五六千个楼盘中，成立业主委员会的不到2000家。“可以这么说，这部条例生效以后，各级政府，将会组织基层政府，积极开展这项工作。”邢泸生表示。

 

　　业主大会利用小区共有部分，划定车位、设置广告等进行出租，其获得收益算谁的？如何分配？

　　对此，条例明确规定，业主大会决定利用共有部分划有车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

　　邢泸生介绍，共有部分收益如果有人违反规约故意隐匿收益，已经涉嫌违法。

 

　　前期物管服务收费标准

　　条例规定，物业服务收费标准应由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。

　　物业管理区域车位

　　根据条例，物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。

　　服务期满逾期拒退

　　条例中规定，建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

　　物业服务企业合同期满未续约，若未按规定退出物业管理区域的，将被责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

 

　　另据华西都市报报道 省人大法制委主任委员邢泸生说，他们曾走访的5000多个楼盘中只有1000多个成立了业主委员会。大量小区建成后没有成立业主委员会，导致业主的权益很难得到充分保护，业主和物管的矛盾加剧。

　　解读：

　　根据规定，今后我省将要求街道办事处组织、指导、协调业主大会和业主委员会的设立，协调处理物业管理纠纷。业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由开发商承担。

　　召开首次业主大会的条件为：交房面积达到建筑物总面积50%，或交房套数达到总套数50%以上；首套房交付满两年且交房套数达到总套数20%以上；物业服务企业在前期服务合同期限内，依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。开发商必须按规定，向所在街道办事处申请设立业主大会。未按规定报告申请设立业主大会，或不承担筹备组和首次业主大会经费的，可处5万元至15万元罚款。

 

　　曾有许多市民提出：买房没入住，没有享受物业服务，物管费用还用交吗？这笔费用到底该不该交，交多少，成为了一个热议焦点。

　　解读：

　　《条例》规定，只要是建设单位与业主已经完成交房的，物业服务费由业主承担，即使没有入住的空置房也要交。这主要出于不鼓励炒房、空置行为的考虑。

　　今后，我省前期物业服务和保障性住房物管费将实行政府指导价，并定期公布。同一小区的同类型物业应该同一价格。物管费调整，必须经物管企业和业主委员会协商，并报业主大会同意。同时，调价需符合几大条件：公共服务产品能耗价格调整；业主要求服务内容和等级变动；物管共用设施设备维修养护费用调整；其他政策性费用调整。

 

　　物业用房是否无偿提供，成为《条例》前期听证的焦点。

　　解读：

　　《条例》明确，物业配套建筑应当同时规划设计、同时建设。新建住宅物业时，建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房，位于地面的部分不低于50%。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，无偿使用，不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

　　开发商未按规定配置或者擅自处理物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，可处10万元至50万元罚款。